Las nuevas leyes y regulaciones, así como las nuevas herramientas al alcance de las compañías están transformando las competencias y actividad de departamentos legales, pieza imprescindible en las empresas del sector inmobiliario y de la construcción.
El pasado 11 de julio, hemos celebrado en las oficinas de Prinex en Madrid, nuestro segundo Think Tank de 2019 bajo la temática “Aspectos Legales en el Sector Inmobiliario”.
Los Think Tanks Real Estate by Prinex, consisten en un almuerzo donde reunimos a distintos profesionales y especialistas de un área específica del sector inmobiliario (Consultar Think Tanks anteriores). El objetivo es crear un foro donde los invitados puedan expresar sus conocimientos, compartir experiencias, ideas e inquietudes sobre las tendencias que nos encontramos en la actualidad y las que nos esperan en el futuro. En este caso el tema del Think Tank se centró en el área legal, sus competencias y los distintos cambios que están experimentando
Los asistentes que participaron fueron:
- Coro Morales, Directora Departamento Jurídico de AEDAS HOMES
- Samuel Martín, Responsable Área Mercantil y Compliance de AELCA
- Paloma Miranda, Directora Jurídica de AUREA HOMES
- Susana Guerrero, Directora Jurídica de LAR ESPAÑA
- José Mª González, Socio de LLORENS ABOGADOS (ASPRIMA)
- Pilar Martín Bolea, Directora Asesoría Jurídica de METROVACESA
- José Juan Cano Resina, Director Jurídico de PRYCONSA
- Miguel Ángel Melero, Secretario Gral. Jurídico y del Consejo de Administración de QUABIT
- Marta López-Fando, Directora Jurídica de VÍA CÉLERE
- Alberto Fernández-Aller, Director Corporativo de PRINEX
- Rafael Hormigos Cajal, Adjunto Director Comercial de PRINEX
- Isabel Gómez Laguna, Directora Marketing y Comunicación de PRINEX
ESTRUCTURA DE LOS DEPARTAMENTOS JURÍDICOS EN LAS EMPRESAS INMOBILIARIAS
Comenzamos el evento analizando la composición, estructura y funciones de los departamentos jurídicos dentro de las empresas de sector inmobiliario y de construcción. En la mayoría de los casos se trata de departamentos que dependen directamente de la Dirección General de la empresa, habiendo alguna excepción en la que dependen del área financiera o de servicios centrales.
Están implementados como un departamento imprescindible dentro de la compañía y gestionan asuntos legales de todo lo relacionado con urbanismo, compra de suelo y promoción, así como los gobiernos corporativos de las empresas. También en su mayoría asumen todas las cuestiones asociadas a compliance, aunque tengan siempre responsables en esta materia. Los asuntos mercantiles y de consejo, también se gestionan en la mayoría de los casos en los propios departamentos, así como la parte jurídica de las licitaciones con proveedores y operaciones con clientes. En lo que se refiere a materia de blanqueo de capitales, existen empresas que externalizan las operaciones sobre este tema, mientras que algunas otras lo asumen también de manera interna.
La única excepción en la que casi todos coinciden en no abarcar dentro de la dirección jurídica,es en los aspectos legales relacionados con los Recursos Humanos (contratación, normativa, documentación legal, etc.), que suelen ser gestionados bien por ese departamento bien por gestorías externas.
Asprima nos aporta además una visión generalista sobre la situación de las direcciones jurídicas de las promotoras y constructoras. En las grandes empresas los departamentos de Asesoría Jurídica son propios, mientras que en las medianas y pequeñas empresas no tienen ni estructura ni formación para asumir regulaciones, leyes, normativas, etc. por lo que subcontratan los servicios jurídicos.
Nos encontramos por lo tanto en la actualidad con departamentos jurídicos que tienen una mayor transcendencia, estructura y alcance en el día a día de las compañías inmobiliarias.
FIRMA DIGITAL
La gran mayoría de los asistentes al Think Tank son muy proclives a la Firma Digital, a pesar de no utilizarla en todas las transacciones o requerimientos jurídicos, pero confirman que la tendencia es a una masiva implantación en un futuro cercano.
En la actualidad, la experiencia que manifiestan es que la firma digital, está más aceptada e instaurada en los proveedores que en los clientes. En el caso de los clientes que son personas jurídicas (empresas) no suele haber problemas, pero hoy en día, con los clientes que son personas físicas, existen todavía algunas reservas para utilizarlas.
En el caso de los inversores, la aceptación es total, al contrario que los compradores finales que siguen manifestando sus preferencias por la firma tradicional.
A nivel interno en las compañías, los departamentos jurídicos, son además muy proclives a la implantación de la firma digital en distintos procesos o reuniones de carácter esencial de las compañías, como son los Consejos de Administración.
Unanimidad en todos los asistentes al afirmar que la firma digital es una herramienta muy útil que facilita a los distintos intervinientes los trámites burocráticos y legales
BLANQUEO DE CAPITALES
Este asunto es complicado. Es muy importante que tanto las redes comerciales propias como las comercializadoras externas, provean de formación sobre este tema. Se concluye que es un tema de educación a los departamentos comerciales, y cada vez se va mejorando más. La realidad, nos comentan los distintos jurídicos presentes en el evento, es que en las operaciones con extranjeros en las que existe asesoramiento por parte de abogados no suelen existir ningún problema, pero con clientes tradicionales sí suelen tener ciertas reticencias sobre este tema.
Por supuesto es algo que el cliente final irá viendo como normal pero por el momento lo consideran más una traba que una garantía.
DOCUMENTACIÓN JURÍDICA Y HERRAMIENTAS DE GESTIÓN
Las herramientas comunes utilizadas por los distintos departamentos jurídicos de las empresas del sector construcción e inmobiliario son VLex, Jurimetría, etc.
El objetivo en un corto plazo es la eliminación del papel, por lo que hoy en día mucha documentación, escrituras, etc. se presentan telemáticamente. Las escrituras en papel solo se presentan en los casos en los que es obligatorio, como también los poderes, y las copias autorizadas de los poderes.
Parece que salvo algunas excepciones, el paperless es ya una realidad.
CONTRATOS
Los contratos en los dos últimos años han cambiado muchísimo, incorporando en los mismos toda la normativa de compliance y protección de datos si bien el clausulado objeto del contrato no suele llevar más de 2 o 3 páginas, nos encontramos que con el añadido de toda esta nueva normativa acabamos firmando contratos de 20 o 30 páginas.
No hay estabilidad en la normativa, y se está de acuerdo en el hecho de que leyes como la Ley del Protección del Consumidor, tienen poco sentido, o no se han tenido en cuenta muchas de las casuísticas del mundo inmobiliario.
A la pregunta de si existe verdadero control sobre los contratos, de nuevo unanimidad: Si, siempre, el control sobre los contratos es absoluto.
DENUNCIAS, DEMANDAS
Planteamos la cuestión de si las áreas procesales de los departamentos jurídicos han visto incrementado el número de denuncias/demandas en los últimos años, y la respuesta es negativa.
Cada vez se construye mejor, las calidades son superiores y además los departamentos de Posventa y la gestión de las incidencias tras la compra evita en un gran número de casos los litigios posteriores.
Respecto a incidencias en la entrega de las promociones y excluyendo el primer año en el que sí hay más casuística, no solemos encontrarnos con grandes problemáticas. No obstante sí hay un repunte al vencimiento del seguro decenal ya que las comunidades de propietarios aprovechan para reclamar en este momento ya que a partir de ahí finaliza su derecho a hacerlo.
CONSTRUCCIÓN
El incremento de precios en los costes de construcción de la obra no suele llegar al departamento Jurídico. Es una realidad que estos incrementos afectan o pueden llegar a afectar a los plazos establecidos de entrega, pero la Dirección Jurídica no suele intervenir ya que, desde la Dirección Técnica, se intenta negociar con los contratistas y proveedores para prevenir posibles abusos de poder y que esto no afecte a los plazos ni a los contratos con clientes.
CONTRATOS IPD
En la actualidad se está analizando por parte de un grupo de trabajo organizado por Asprima, el desarrollo e implementación a futuro de los contratos IPD o contratos integrados colaborativos (Integrated Project Delivery), que pretenden establecer un único contrato donde se integran el promotor, constructor, arquitecto y subcontratistas especializados. En estos contratos se asume una responsabilidad conjunta del proyecto para obtener garantías y plazos de ejecución. En los contratos se refleja un precio máximo, que, en el caso de ser superado, se reparte entre todos los agentes en base a su incidencia. En el caso de conseguir abaratar dichos costes, el beneficio también se prorratea, no siendo solamente beneficiado el promotor.
En la Industrialización este tipo de contratos tiene mucho más sentido que en la promoción. Para conseguir una eficacia total con estos contratos es necesario un clima de absoluta confianza entre todos los participantes de este tipo de contratos.
LEY CRÉDITO HIPOTECARIO
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que ha entrado en vigor el pasado 16 de junio, está provocando un significativo descenso en la firma de hipotecas. Los directivos de las áreas jurídicas de las distintas inmobiliarias coinciden en afirmar que los notarios están contrariados, ya que tienen la obligación de explicar los créditosde forma detallada. Los bancos no están preparados y las promotoras no pueden ni deben ponerse en el papel de los bancos. Por lo tanto, la entrada en vigor de esta nueva ley, no se está traduciendo en efectos positivos a corto plazo en el sector inmobiliario.
INNOVACIÓN, TRANSFORMACIÓN
La transformación digital se está produciendo ya en las grandes compañías de sector inmobiliario, que adaptan sus estructuras, herramientas, y funciones en todas las áreas de las empresas del Real Estate. Los departamentos jurídicos avanzan también en este sentido hacia unas direcciones jurídicas mucho más digitales en el que se prevén grandes cambios en un futuro cercano.
Muchas gracias por la propuesta y por la fantástica organización.
¡Muchas gracias! El Think Tank estuvo fenomenal.
