Llega el momento de la previsión mercado inmobiliario 2025 en España. Hacemos un balance del año que termina y vemos qué puede ocurrir el próximo, con relación a la construcción de nuevas viviendas y a su precio, a la inversión inmobiliaria o a las tendencias que pueden afectar al sector.
Balance 2024: buenas cifras, retos persistentes
El Real Estate español cierra 2024 con buenas cifras de compraventas, en torno a las 578.000 unidades, según datos de CaixaBank Research, que destaca la resiliencia de la demanda pese a los altos tipos de interés con los que comenzó el año.
Mientras, los precios de la vivienda nueva y usada han continuado en ascenso. Según los últimos datos del INE, el precio de la vivienda ha crecido un 8,1% interanual en noviembre, lo que supone la mayor subida en dos años.
En ello influye la alta demanda, frente a una construcción que continúa limitada a unas 80.000 nuevas unidades visadas en 2024. Bajo volumen que refleja los retos en la disponibilidad de suelo finalista y los elevados costes de los materiales de construcción que, aunque han comenzado a estabilizarse, siguen siendo un factor muy influyente, al igual que la falta de mano de obra.
En lo que se refiere a la inversión inmobiliaria, de la que hablábamos en las últimas Confidencias Prinex con Mikel Echavarren, CEO de Colliers España, se podría cerrar 2024 por encima de los 10.000 millones de euros, destacando sectores como el logístico y el residencial, aunque oficinas y retail comienzan a recuperar dinamismo.
Sin embargo, la incertidumbre regulatoria continúa suponiendo un freno para atraer la inversión de los grandes fondos internacionales.
Previsión del precio de la vivienda en 2025: situación del mercado
Tras un 2024 de continuas subidas, las previsiones para el precio de la vivienda en España durante 2025 apuntan a más ascensos, debido al desequilibrio entre la oferta y la demanda, tanto en venta como en alquiler.
Según CaixaBank Research, se prevé “que la tendencia alcista del precio de la vivienda tendrá continuidad en 2025, con un crecimiento nominal previsto en torno al 4%, claramente por encima de la inflación.” Por su parte, Bankinter cree que rondará el 5%.
- En el caso de la vivienda nueva, el aumento será impulsado por la escasez de suelo urbanizable, el encarecimiento de los costes de construcción y la demanda sostenida en áreas urbanas y turísticas, especialmente en zonas como la Costa del Sol y el Mediterráneo.
- También subirá la vivienda de segunda mano, con proyecciones del 2-3%, gracias a la estabilización de los tipos de interés y un ajuste progresivo de la demanda tras el repunte experimentado en 2023-2024.
- En cuanto al alquiler, el mercado podría experimentar subidas de entre el 5 y el 7%, debido a una creciente demanda en grandes ciudades, como Madrid, Barcelona y Valencia, y una oferta limitada, agravada por regulaciones que desalientan a pequeños propietarios.
Contexto Económico Actual
Todo ello en un entorno en el que los factores económicos, como la evolución del PIB y los tipos de interés, seguirán siendo fundamentales para la evolución del mercado en 2025.
El año estará marcado por un crecimiento económico moderado del 1,7 %, con una inflación controlada en torno al 3%. Condiciones que podrían mejorar ligeramente la confianza de los consumidores, apoyadas por una tasa de desempleo prevista por debajo del 12% y el incremento sostenido de los salarios.
Algo a lo que hay que sumar las previsiones a la baja del euríbor, el índice que marca el precio de las hipotecas.
Relación entre inflación y tipos de interés: previsión del Euríbor en 2025
El euríbor podría cerrar el año por debajo del 2,5 % y, según previsiones del mercado, llegar al 2,4% en 2025 y 2% en 2026. Este descenso será crucial para aliviar la carga financiera de las hipotecas variables y reactivar el interés por la compra.
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Previsión de construcción de nuevas viviendas en 2025
Para 2025, las previsiones de construcción de viviendas en España están influidas por factores como las medidas del Gobierno y las condiciones del mercado.
El anuncio reciente del presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, sobre la creación de una empresa pública para la vivienda pretende abordar la falta de oferta con el objetivo de construir y gestionar hasta 1,5 millones de casas asequibles en los próximos años.
Adicionalmente, se espera una reforma de la Ley del Suelo que facilite los trámites administrativos y la liberalización del suelo, dos aspectos que el sector inmobiliario considera esenciales para dinamizar la producción de obra nueva. Estas medidas buscan aumentar la disponibilidad de suelo urbanizable y reducir los costes asociados, factores clave para alcanzar los objetivos de construcción en 2025.
Aunque las proyecciones exactas de construcción varían, se estima que la actividad inmobiliaria podría recuperarse moderadamente, favorecida por incentivos fiscales y nuevos marcos regulatorios que buscan promover la sostenibilidad y la eficiencia energética en las nuevas promociones.
No obstante, la materialización de estas expectativas dependerá del ritmo de implementación de las políticas anunciadas y de la recuperación económica general del país. Por eso destacamos algunas de las claves que pueden influir en el aumento de la producción de vivienda.
Factores Económicos
La estabilización en el coste de materiales y una mayor fluidez en los procesos administrativos podrían impulsar la actividad. Sin embargo, el acceso al suelo sigue siendo el principal obstáculo, con un sobrecoste que en algunas zonas representa hasta el 60 % del precio final de la vivienda.
En las VI Jornadas Inmobiliarias Prinex, todos los ponentes participantes en la mesa sobre promoción inmobiliaria coincidieron en la necesidad de implicación política para facilitar la disponibilidad de suelo que les permita construir viviendas a mayor ritmo.
Factores Políticos
El proyecto de empresa pública para promover viviendas asequibles podría empezar a tomar forma en 2025, aunque su impacto real será limitado en ese tiempo, si no se acompaña de medidas para liberalizar suelo y reducir la burocracia en los trámites de constructoras y promotoras.
Factores Sociales
El aumento de la población y las nuevas demandas habitacionales derivadas del teletrabajo y las viviendas sostenibles serán tendencias clave para 2025 y ejercerán presión en mercados urbanos y zonas con atractivo laboral y turístico.
De hecho, en las últimas Jornadas Inmobiliarias, Fernando Moliner (CEO de Actívitas), ya destacó la necesidad de hacer “una reflexión sobre el desarrollo urbanístico y de suelo, para atraer al capital y generar certidumbre.”
¿Será una buena inversión la vivienda en 2025?
Tras los precios y la construcción, la tercera previsión para el mercado inmobiliario 2025 se centra en la inversión inmobiliaria, que se prevé alcance los 11.000 millones de euros.
La vivienda ha sido y es un valor seguro. Así continuará el próximo año, especialmente en grandes ciudades y regiones turísticas como la Costa del Sol malagueña. Aunque los inversores deberán ajustar sus estrategias ante cambios regulatorios que podrían afectar la rentabilidad del alquiler, especialmente en comunidades autónomas con legislación más restrictiva.
Previsión inversión inmobiliaria por mercados
- Residencial. En 2024, aproximadamente el 53% de la inversión inmobiliaria en España se destinó a sectores residenciales, incluyendo alquileres, coliving, residencias de estudiantes y senior living.
Precisamente, este segmento se mantendrá como uno de los más atractivos en 2025, debido a la creciente demanda de vivienda accesible y especializada, impulsada por cambios demográficos y sociales. - Retail. Tras varios años de ajuste por la pandemia del COVID-19, el sector retail ha experimentado un renacer, alcanzando los 2.000 millones de inversión en 2024. La previsión para 2025 es que esta recuperación se consolide, especialmente en localizaciones urbanas prime y centros comerciales que apuesten por la integración de experiencias.
- Logístico. Continúa siendo un segmento prioritario por el auge del comercio electrónico y la necesidad de espacios eficientes. La inversión en logística alcanzó el 11% del total en 2024 y se espera que en 2025 siga captando capital, especialmente en áreas metropolitanas con acceso a infraestructuras clave.
- Oficinas. Aunque la demanda de oficinas ha cambiado por el teletrabajo, los espacios de alta calidad, bien ubicados y sostenibles continuarán atrayendo inversión. Se espera una recuperación moderada en este sector, impulsada por la adecuación de activos a criterios ESG (medioambientales, sociales y de gobernanza).
- Hoteles. Este segmento ha mostrado un fuerte crecimiento, con una inversión significativa en 2024 en destinos como Baleares y Barcelona. En 2025, la recuperación del turismo y la consolidación de activos premium continuarán fortaleciendo la demanda.
Factores que impulsan la inversión en 2025
Teniendo en cuenta todo esto, ¿cuáles serán las claves a tener en cuenta para la inversión inmobiliaria el próximo año?
- Rendimientos ajustados y estabilidad. Se espera que los rendimientos inmobiliarios se estabilicen tras los ajustes de 2024, lo que hace que sectores como el residencial y logístico sean opciones seguras para inversores con visión de largo plazo. Aquí hay que incluir también los centros de datos, por los requerimientos de las empresas tecnológicas y de Inteligencia Artificial, además de por el teletrabajo que ha impulsado los servicios Cloud.
- Estrategias de reposicionamiento. El foco en la sostenibilidad seguirá siendo un impulsor clave, con inversores interesados en modernizar activos para cumplir con normativas más estrictas.
- Capital internacional. Se anticipa un regreso de la inversión extranjera en 2025, especialmente en activos prime, dada la percepción de España como un mercado atractivo por sus fundamentales sólidos y precios competitivos.
Aunque para atraer el capital extranjero, desde el sector inmobiliario reclaman seguridad jurídica que asegure rentabilidades.
El alquiler en 2025
El precio de compra de vivienda y la falta de oferta han ayudado al auge del alquiler en nuestro país. Un mercado que continuará en esa línea en 2025, cuando las grandes ciudades verán incrementos en las rentas y se prevé que se consolide el modelo «build-to-rent» como un segmento estratégico.
Las estimaciones señalan incrementos de los precios que oscilan entre el 5% y el 7% para el próximo año.
Factores clave en la subida de los alquileres
- Oferta limitada: la escasez de vivienda destinada al alquiler persiste como un problema estructural, agravado por regulaciones que desalientan a pequeños propietarios y dificultan el desarrollo de nuevos proyectos.
- Demanda en aumento: factores como el aumento de la población, la movilidad laboral y la preferencia de los jóvenes por el alquiler, debido a las dificultades para acceder a la compra de vivienda, continúan presionando al alza los precios.
- Diferencias geográficas: las grandes ciudades y las zonas con alta actividad económica concentrarán las mayores subidas. Por ejemplo, en Madrid y Barcelona, los precios podrían superar la media nacional de aumento.
Mientras en provincias y localidades menos pobladas, la presión sobre los alquileres será menor.
De todo ello hablaremos más extensamente en nuevos contenidos sobre previsiones para el mercado del alquiler en 2025.
Tendencias que pueden afectar al mercado inmobiliario en 2025
Después de todas estas previsiones, queremos destacar también otras claves que pueden influir en el Real Estate español el próximo año.
- Digitalización del sector. Será clave el uso de tecnologías como los ERP especializados para la optimización de la gestión de promotoras y constructoras, la Inteligencia Artificial y el big data para crear buenas estrategias de venta y construcción.
- Evolución del teletrabajo. Redefinirá la demanda de oficinas y viviendas adaptadas a espacios híbridos.
- Ayudas públicas. Las políticas de acceso a la vivienda para jóvenes podrían ser un revulsivo importante si se implementan con eficacia.
- Cambio climático. Fenómenos como la DANA impactarán en la valoración de activos en zonas vulnerables. Y la demanda de viviendas sostenibles aumentará, junto con un interés renovado en seguros y estrategias de mitigación de riesgos.
Conclusión previsión mercado inmobiliario 2025
El mercado inmobiliario en 2025 presenta un escenario de desafíos y oportunidades. La clave estará en el equilibrio entre una demanda sostenida y los esfuerzos del sector público y privado para aumentar la oferta de vivienda. Con precios en ascenso moderado y tendencias como la digitalización y la sostenibilidad liderando el cambio, el próximo año será decisivo para consolidar un mercado más dinámico y resiliente.
Y para ello se necesitará de la colaboración entre el sector público y privado, junto con políticas que faciliten el acceso al suelo y la vivienda.
