En un sector tan dinámico como el Real Estate y en un entorno económico donde la diversificación y rentabilidad son claves para la sostenibilidad de las inversiones, la figura de la sociedad de inversión inmobiliaria (SII) se presenta como una herramienta fundamental para maximizar oportunidades, para la gestión y optimización de los activos.
No solo se encarga de adquirir propiedades y ampliar porfolio, sino que estructura las inversiones de manera que se optimicen los beneficios fiscales y se aprovechen las ventajas de este de vehículo financiero. Por eso, en este artículo, te detallamos qué es, cómo funciona y los tipos que existen.
A continuación tienes una guía completa sobre sus características, funcionamiento y fiscalidad, incluyendo un apartado específico sobre las SOCIMIs (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria), que han ganado gran popularidad en los últimos años.
¿Qué son las sociedades de inversión inmobiliaria (SII)?
Una sociedad de inversión inmobiliaria es una entidad jurídica colectiva que se constituye para la adquisición, promoción, gestión y venta de activos inmobiliarios, con el objetivo de conseguir una rentabilidad a largo plazo.
Suelen estructurarse como sociedades anónimas que cotizan en Bolsa y permiten acceder al mercado inmobiliario sin necesidad de comprar propiedades directamente. Además, gracias a su naturaleza colectiva, facilitan la diversificación de las inversiones y, por tanto, de los riesgos, al ofrecer una amplia gama de activos en los que invertir: edificios residenciales, locales comerciales, terrenos o bienes industriales.
¿Cómo funciona una sociedad de inversión inmobiliaria?
¿Cómo funciona? Es muy sencillo: capta fondos de múltiples inversores, para adquirir y gestionar propiedades. A cambio, los ingresos generados con ellas, ya sea por alquiler o venta, se distribuyen entre los accionistas en forma de dividendos. De hecho, la legislación obliga al reparto de beneficios, por lo que esta figura se convierte en una opción atractiva para quienes buscan ingresos recurrentes.
En lo relativo a su gestión, la sociedad de inversión inmobiliaria suele estar administrada por profesionales especializados en gestión de activos inmobiliarios, lo que garantiza una administración eficiente, a través de una estrategia basada en el análisis de la información y orientada a obtener la mejor rentabilidad posible.
Tipos de sociedades de inversión inmobiliaria
Son varios los tipos de sociedad de inversión inmobiliaria que existen actualmente en nuestro país. Te contamos cuáles son y qué características tienen:
- Fondos de inversión inmobiliaria. En realidad no son sociedades aunque sí funcionan de una forma muy similar, pues captan capital de diferentes fuentes para invertir en el Real Estate. Generalmente, están administrados por entidades financieras.
- SOCIMIs (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario), las más conocidas en España. Son entidades que cotizan en mercados regulados y tienen la obligación de distribuir la mayor parte de sus beneficios entre sus accionistas. Eso sí, destacan también porque gozan de importantes ventajas fiscales.
- Sociedades de inversión inmobiliaria no cotizadas. Se diferencian de las SOCIMIs en que no están sujetas a los mismos requisitos, pues operan de manera privada y no cotizan en Bolsa.
Requisitos: ¿Cómo crear una sociedad de inversión inmobiliaria?
La constitución de una SII’s requiere seguir unos pasos. Aquí tienes los requisitos que hay que cumplir en España:
- Una vez decidido el tipo de sociedad que se va a poner en marcha, se ha de proceder a la redacción de sus estatutos para marcar el funcionamiento y normas de la misma.
- Inscripción en el Registro Mercantil correspondiente a su domicilio social. También se debe inscribir en el Registro de la CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores), como Institución de Inversión Colectiva.
- Solicitud de su Número de Identificación Fiscal o NIF provisional, para luego pedir el definitivo a la Agencia Tributaria.
- La sociedad también necesita disponer de una cuenta bancaria abierta a su nombre, que será en la que se realicen las operaciones.
- Aportación de capital necesario para su constitución.
- Cumplimiento de las obligaciones fiscales, aunque haya impuestos de los que algunas están exentas.
Seguidos estos pasos, lo último para empezar a trabajar es proceder a la adquisición y gestión de las propiedades inmobiliarias en las que se va a invertir.
Ventajas de esta figura
Como hemos comentado más arriba, la sociedad de inversión inmobiliaria goza de interesantes beneficios para inversores y empresas del sector. Aquí te destacamos las 4 ventajas que ofrece:
- Diversificación: estas sociedades permiten la inversión en diferentes activos y mercados inmobiliarios. Esto implica también la diversificación de riesgos.
- Liquidez, al permitir la compra y venta de acciones fácilmente, en el caso de las SOCIMIs .
- Profesionalización de la gestión. De su administración se encargan profesionales en la gestión de activos inmobiliarios, algo que garantiza la eficiencia y maximización de rentabilidades.
- Beneficios fiscales, como la exención de ciertos impuestos sobre los ingresos generados por las propiedades.
Fiscalidad de este tipo de sociedades
¿Cuáles son esos beneficios fiscales de la sociedad de inversión inmobiliaria? Precisamente, esta figura tiene un tratamiento fiscal favorable. En esto destacan las SOCIMIs, que disfrutan de una exención del impuesto de sociedades, siempre y cuando cumplan con los requisitos de distribución de al menos el 80% de sus beneficios obtenidos por alquileres y del 50% de las plusvalías generadas por la venta de propiedades.
Además, los inversores solo tributan sobre los dividendos recibidos y las plusvalías generadas por la venta de sus acciones, algo que puede optimizar el rendimiento neto de su inversión.
Por su parte, los Fondos de Inversión Inmobiliaria y otras sociedades pueden estar sujetas a diferentes regímenes fiscales según su estructura jurídica y país en el que operen.
SOCIMIs en España
Esta fiscalidad de la que hablábamos en el apartado anterior ha sido clave para el crecimiento y popularidad de las SOCIMIs en España, que han atraído a inversores nacionales e internacionales.
De hecho, desde 2012, año de revisión de su régimen jurídico y fiscal, muchas empresas patrimonialistas han adoptado este vehículo para optimizar la gestión de sus activos y atraer inversores interesados en el Real Estate.
Así, España se ha convertido en el país europeo con más Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, tras la creación de este régimen fiscal. En la actualidad existen 123 en nuestro país, que gestionan activos en sectores como el de oficinas, residencias, hotelería y logística.
Todas ellas se distribuyen en diferentes mercados, BME Growth (Bolsas y Mercados Españoles para pymes), Euronext (bolsa de valores paneuropea) y el Mercado Continuo.
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