¿Bajará o subirá el precio de los alquileres en 2025?

El mercado del alquiler en España ha experimentado fluctuaciones significativas en los últimos años, impulsadas por factores económicos, sociales y legislativos. En un contexto marcado por la creciente demanda, la escasez de oferta y los cambios regulatorios, nos preguntamos si habrá nueva subida precio de los alquileres 2025 o un ajuste hacia la moderación. 

Tras hacer una previsión general sobre el mercado inmobiliario, analizamos las claves que definirán el futuro del alquiler en España para los próximos doce meses.

Evolución de los precios del alquiler en España

En los últimos cinco años, especialmente tras la pandemia del COVID-19, el precio del alquiler en España ha vivido una tendencia alcista, sobre todo en grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla. 

Según datos de Idealista, entre 2019 y 2024, los precios del alquiler han subido un 28,2% en el conjunto del país, mientras en zonas urbanas como Barcelona y Madrid, han crecido un 33,3% y un 25,2% respectivamente. 

El efecto del alquiler turístico

A ello han contribuido factores sociales y demográficos que han hecho crecer el interés de las familias por este tipo de vivienda en un 267% de 2020 a 2024. Y el impacto del alquiler turístico, al que han girado muchos propietarios que han convertido sus viviendas destinadas al alquiler tradicional en alojamientos para viajeros, lo que ha reducido la oferta disponible para residentes. 

De hecho, como indicaba Mikel Echavarren, CEO de Colliers España, en el último Congreso de APCE España, “alquilar una vivienda en Málaga para un arrendamiento habitual supone unos ingresos de 15.000 euros al año y hacerlo con uso turístico, 45.000”.

Así, el auge de los pisos turísticos y la falta de oferta para alquiler de temporada, ha llevado a una situación de tensiones en ciudades con alta demanda en la que muchos ayuntamientos están tomando medidas de control del fenómeno. 

Seguridad jurídica para el alquiler

Otro elemento clave para la subida del precio de los alquileres de los últimos tiempos ha sido la seguridad jurídica. La percepción de los propietarios sobre la dificultad de recuperar una vivienda alquilada en caso de impago o conflicto ha llevado a un aumento de precios que compense el riesgo percibido. 

A ello se unen medidas legislativas como la limitación de las subidas anuales o la declaración de zonas tensionadas, que han generado debates en el sector, pues los profesionales consideran que estas regulaciones desincentivan a quienes ponen vivienda de alquiler en el mercado y a quienes invierten en la misma.

Efecto del IPC y legalidad sobre las subidas de precio de los alquileres

En España, las subidas del alquiler han estado tradicionalmente indexadas al IPC (Índice de Precios al Consumo), lo que permitía ajustar los precios a la inflación. Precisamente esto fue lo que provocó un gran crecimiento de precios a partir de 2021.  

Con la inflación disparada, desde 2022, el Gobierno implementó medidas temporales que limitaban estas alzas al 2% (al 3% en 2024). Se introdujo un nuevo índice de referencia para el cálculo de los alquileres, diseñado para ser más estable y predecible, y con el objetivo de proteger a los inquilinos de subidas abruptas. Sin embargo, su impacto a largo plazo aún está por verse. 

Además, en las denominadas zonas tensionadas, las administraciones pueden imponer límites adicionales al precio del alquiler, lo que ha generado preocupación entre los propietarios y promotores inmobiliarios, y tensión entre inquilinos y arrendadores. 

De hecho, el sector ha reclamado una mayor seguridad jurídica y estabilidad normativa. Según asociaciones como ASVAL (Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler), estas medidas limitan la rentabilidad de las inversiones y podrían reducir la oferta disponible a medio plazo, agravando el problema. Según el XXXVII Informe sobre el mercado de la vivienda de Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra, el 21,11% de las casas que se venden actualmente, antes se alquilaban.

¿Habrá subida precio de los alquileres 2025?

Según los expertos, 2025 podría marcar un punto de inflexión en el mercado del alquiler en España. Factores clave como la evolución económica, las medidas legislativas y la recuperación del turismo influirán significativamente en la tendencia al alza de los precios. Aunque lo principal será: 

• Una demanda sostenida. La dificultad de acceso a la vivienda en propiedad, debido a los precios y el desequilibrio entre oferta y demanda, continuará impulsando el interés por el alquiler y, por tanto, sus precios. Ciudades como Madrid y Barcelona seguirán siendo puntos calientes, mientras que regiones periféricas podrían experimentar un crecimiento moderado.
• La oferta limitada. Las restricciones legislativas y la incertidumbre económica podrían reducir la construcción de nuevas viviendas destinadas al alquiler y la puesta en este mercado de casas propiedad de pequeños inversores. Algo que mantendría una presión alcista sobre los precios.
• El impacto de las zonas tensionadas. En áreas donde se apliquen controles de precios, podría haber una estabilización o incluso una ligera bajada en los alquileres, aunque con el riesgo de fomentar mercados informales o una reducción de la calidad de la oferta.

En este escenario, 2025 podría ser un año de subidas moderadas en el precio del alquiler, con variaciones significativas dependiendo de la localización y el segmento del mercado. Según María Matos (directora de estudios de Fotocas) “el aumento podría rondar el 7%”. Eso sí, no debemos olvidar que la actualización del arrendamiento está sujeta al índice que marca el Gobierno y que acaba de publicar el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Como ha indicado David Lucas, Secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, el nuevo límite para 2025 aplica a los contratos firmados después de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda (mayo de 2023). A partir del próximo año, el índice de actualización mensual tendrá en cuenta el IPC, la inflación subyacente y las diferencias entre sus tasas de crecimiento anuales. A todo ello se aplicará un coeficiente moderador según las circunstancias del mercado del alquiler.

Así, el INE publicará cada mes el índice de referencia que se utilizará para la renovación y revisión anual de los contratos de arrendamiento de inmuebles, por lo que habrá que esperar a enero para conocer el dato exacto que servirá de referencia al tope de las subidas.

Análisis de rentabilidad del alquiler de viviendas en 2025

Actualmente, la rentabilidad media del alquiler en España se sitúa en torno al 6%, según datos de Fotocasa. Una cifra que varía considerablemente según la ubicación y el tipo de inmueble: resulta más rentable alquilar uno por habitaciones, llegando al 9,3% y siendo Navarra la comunidad autónoma más destacada en este apartado. Si se trata de alquilar una casa completa, es la Región de Murcia donde más rentabilidad se obtiene, 7,3%.

¿Cambiará esto en 2025? Dependerá de factores como:

• El incremento de los costes asociados, debido a la inflación y las nuevas normativas que podrían aumentar los costes de mantenimiento y gestión de las propiedades.
• El potencial de revalorización en ciudades con alta demanda, donde los inmuebles podrían experimentar un incremento en su valor, mejorando la rentabilidad a largo plazo.
• Los incentivos fiscales que sugieren algunos expertos sobre que el Gobierno podría beneficios para fomentar la inversión en alquiler asequible, lo que podría impactar positivamente en la rentabilidad neta.

Claves que pueden influir en la rentabilidad pero que no impedirán que el alquiler residencial siga siendo una opción atractiva para inversores, especialmente en mercados urbanos y bien gestionados.

Reflexión final

El futuro de la subida precio de los alquileres 2025 en España está condicionada por la situación económica, social y regulatoria. Aunque el próximo año promete ser de cambios, la clave se situará en encontrar un equilibrio que permita garantizar el acceso a la vivienda para los inquilinos, mientras se mantiene la rentabilidad de los propietarios.

A ello hay que añadir la seguridad jurídica y la apuesta por la vivienda de alquiler asequible, para lo que se necesita la colaboración público-privada. Para el sector inmobiliario, este reto también representa una oportunidad para innovar y adaptarse a un mercado en constante evolución.