El pasado 23 de octubre, Prinex celebró en sus oficinas de Madrid una nueva edición de sus encuentros Think Tanks, bajo el título “Retos Financieros del Sector Inmobiliario”. La jornada reunió a directores financieros y responsables de inversión de algunas de las principales compañías del sector, en un debate abierto y constructivo sobre los desafíos actuales en financiación inmobiliaria, gestión y digitalización.
Participaron destacados profesionales del ámbito financiero e inmobiliario:
– D. Iván Nombela, Director de Financiación – AQ Acentor
– Dª. Mónica Salvador, Directora Financiera – Brosh Inmobiliaria
– Dª. Patricia Barbas, Directora General – Grupo Egido
– D. Iván Heras, Director Financiero – Grupo Roca
– Dª. Begoña Álvarez, Directora Financiera – Inmoglaciar
– Dª. Susana Cañizares, Directora Financiera – Libra Gestión de Proyectos
– D. Fernando Ruibal, Director Financiero – Víveme
– D. José Manuel Duarte, Director Financiero – Zanda Homes
– D. Alberto Fernández-Aller, CEO – Prinex
– D. Rafael Hormigos, Director Comercial – Prinex
– Dª. Isabel Gómez Laguna, Directora de Marketing y Comunicación – Prinex
Un contexto financiero complejo y en transformación
Actualmente, la actividad promotora se encuentra en un escenario de volatilidad económica, con un entorno de tipos de interés elevados y una creciente exigencia regulatoria. Los participantes en el encuentro coincidieron en que la financiación inmobiliaria tradicional sigue siendo el pilar principal de la actividad promotora, aunque cada vez se complementa con fórmulas alternativas que aportan flexibilidad al mercado.
Financiación inmobiliaria tradicional y alternativa: convivencia y nuevas fórmulas
Hasta hace pocos años, la financiación inmobiliaria se limitaba prácticamente al préstamo bancario tradicional, ya fuera corporativo o promotor. Hoy, sin embargo, el ecosistema se ha diversificado. Aunque la mayoría de las compañías continúan operando con financiación bancaria, se recurre cada vez más a alternativas como el crowdfunding, los fondos de inversión o la financiación inmobiliaria corporativa en suelo.
Las plataformas de inversión colectiva, se están convirtiendo en una vía de acceso a capital ágil y rápido, pero con un coste elevado: los intereses del crowdfunding oscilan entre el 12% y el 14%, con rendimientos en deuda del 9–11% en plazos de 12 a 24 meses; y en equity del 14% en unos 40 meses. Aun así, se valora su capacidad para dinamizar el mercado y financiar proyectos.
Por su parte, la banca tradicional continúa acompañando al promotor, adaptándose progresivamente a las nuevas necesidades del sector. Los fondos europeos y las entidades internacionales muestran una clara intención de captar operaciones en España, reforzando la liquidez disponible.
Condiciones bancarias, preventas y garantías
Las condiciones de financiación inmobiliaria bancaria han mejorado de forma generalizada. Los tipos de interés, las exigencias de preventas y las garantías se están suavizando, impulsados por la necesidad de las entidades de colocar préstamos en proyectos sólidos. Actualmente, con un 40% de preventas, muchas promotoras logran acceder a ellos, mientras que en el caso de las cooperativas se ha bajado de la obligación de tener prevendida toda la cooperativa, a porcentajes del 70%-80%.
Las compañías optan por un mix bancario, trabajando con varias entidades para diversificar riesgos y optimizar condiciones. El valor del suelo vuelve a tenerse en cuenta en la estructura de financiación inmobiliaria, y la subrogación de hipotecas se considera un elemento clave para la relación a largo plazo entre promotor, entidad y cliente final.
En este entorno, la competencia bancaria se ha intensificado, pero los participantes coincidieron en que el factor humano —la atención y la agilidad de los gestores— es hoy determinante en el éxito de las operaciones. En este sentido, durante el encuentro se hizo un rápido ranking de entidades preferidas, en el que las dos primeras posiciones fueron para Kutxa e Ibercaja.
Digitalización y avance tecnológico en la gestión financiera
La digitalización es ya una realidad tangible en los departamentos financieros del sector inmobiliario. Los principales avances se centran en la automatización de procesos, especialmente en la digitalización de facturas, la implantación de workflows y la contabilización automática. También destacan las herramientas de tesorería, los sistemas CRM y la progresiva eliminación del papel en la gestión interna y en áreas de construcción.
El uso de la inteligencia artificial se encuentra en una fase inicial, con aplicaciones en informes, documentación y análisis de datos, aunque todavía existen restricciones y cautelas respecto al tratamiento de la información.
Se remarcó que la tecnología debe ir acompañada de la implicación de las personas: la digitalización es tan efectiva como la cultura organizativa que la respalda.
La aspiración común es lograr una digitalización integral, que incluya tanto a las empresas privadas como a las administraciones públicas, con el fin de mejorar la eficiencia, la trazabilidad y la conexión entre agentes del sector.
Reporting financiero y sostenibilidad
El reporting financiero ocupa una parte significativa del tiempo de los departamentos financieros, especialmente en la relación con fondos, inversores y accionistas. El nivel de exigencia varía según el tipo de proyecto, pero en general los modelos de información son cada vez más detallados y complejos, requiriendo una gran dedicación operativa. Algunas estimaciones sitúan este esfuerzo entre el 20% y el 50% del tiempo del equipo financiero, llegando incluso a cifras superiores en proyectos con estructuras de inversión internacionales
En contraste, las cooperativas o modelos más tradicionales presentan una menor carga administrativa y procesos más ágiles. El reporting derivado del crowdfunding exige un seguimiento adicional, aunque no supone un obstáculo relevante.
Respecto a la información ESG, se señaló que ha perdido parte de su peso en los procesos de financiación inmobiliaria e inversión: la rentabilidad y la eficiencia han pasado a ocupar el primer plano, aunque los certificados energéticos siguen siendo un componente fundamental en la valoración de los activos.
El futuro del director financiero
El cierre del encuentro se centró en la evolución del Director Financiero (CFO) y su papel en la empresa del futuro. La figura evoluciona hacia un perfil más tecnológico, analítico y estratégico, capaz de integrar herramientas digitales en la toma de decisiones y en la planificación corporativa. La tecnología y la estrategia se entienden hoy como ámbitos inseparables: la estrategia empresarial debe diseñarse condicionada por la tecnología disponible y por la capacidad de aprovechar los datos.
El CFO del futuro será un líder tecnológico y de negocio, con visión global, capacidad de anticipación y un papel decisivo en la sostenibilidad y competitividad de las compañías inmobiliarias.
Conclusión sobre financiación inmobiliaria
El Think Tank “Retos Financieros del Sector Inmobiliario” dejó patente que el sector vive un proceso de profesionalización y transformación sin precedentes. La financiación inmobiliaria se diversifica, la banca se adapta, la tecnología se consolida y los departamentos financieros asumen un papel cada vez más estratégico.
Desde Prinex, reafirmamos nuestro compromiso por seguir impulsando el conocimiento y el diálogo que fortalecen al sector inmobiliario, fomentando una gestión más innovadora, eficiente y sostenible.
