El pasado 8 de junio, celebramos en las oficinas de Prinex en Madrid, un nuevo evento inmobiliario: el Think Tank “BTR y Arrendamientos”.
Los Think Tanks de Prinex, consisten en un almuerzo donde reunimos a distintos profesionales y especialistas de un área específica del sector inmobiliario. Su objetivo es que se trate de un encuentro distendido, donde los invitados puedan expresar sus conocimientos y compartir experiencias, ideas e inquietudes sobre las tendencias que nos encontramos en la actualidad y las que nos esperan en el futuro.
En la última edición, el tema del evento se centró en la situación de los proyectos de Build to Rent y Arrendamientos.
Los asistentes que participaron fueron:
- Rafael Valderrábano, Presidente de BÁSICO HOMES
- Valentín Bascuñana, CEO de B CAPITAL PARTNERS
- Eduardo Guardiola, CEO de CATELLA ASSET MANAGEMENT
- José Manuel Lorite, Managing Director de DEA CAPITAL
- Marcos Beltrán, Chief Real Estate Officer de doVALUE
- Teresa Marzo, CEO de ELIX
- Borja Lamana, Director de Negocio de KRONOS HOMES
- Gabriel Sánchez, Director de Negocio de NEINOR HOMES
- Juan Pablo Vera, Director General de TESTA HOME
- Alberto Fernández-Aller, CEO de PRINEX
- Rafael Hormigos Cajal, Director Ventas en PRINEX
- Isabel Gómez Laguna, Directora Marketing y Comunicación de PRINEX
Diferencia entre Build to Rent y arrendamiento tradicional
En primer lugar, en este evento inmobiliario, surge la pregunta de si existe una diferenciación clara entre los conceptos y proyectos de Build to Rent (BTR) y los arrendamientos tradicionales. Son dos enfoques diferentes existentes en el mercado inmobiliario, aunque muchas veces se confunden, por lo que necesario aclarar las diferencias.
En el caso del modelo BTR, los promotores/inversores diseñan y construyen edificios específicamente con la intención de alquilar las unidades bajo el formato de alquiler tradicional. Dependiendo del perfil del inversor, unos tienen el edificio en explotación durante más o menos años, antes de salir de la inversión y cerrar el círculo. Mientras, los proyectos de arrendamiento o patrimonio no buscan una venta futura del edificio, sino que el objetivo es la permanencia de los activos durante su vida en uso. La rotación de carteras es opcional.
El desarrollo del modelo Build to Rent en España es significativo, ya que responde a una necesidad estructural del sector. Los planes de ciertas comunidades autónomas, como el Plan VIVE de la Comunidad de Madrid, son fundamentales para esta evolución, que se está produciendo rápidamente.
El sector se ha profesionalizado y ha aprendido de los grandes operadores europeos. Los Family Office, con 30-40 viviendas, no alcanzan a ofrecer los servicios al cliente que se dan actualmente, cada vez más numerosos y de mejor calidad. En términos de adquisición y gestión, no hay diferencia entre el patrimonio tradicional y el Build to Rent. Sin embargo, la fiscalidad es un punto diferenciador, pues, por ejemplo, el impacto del IVA varía de un ámbito a otro.
En resumen, el coste de capital es el punto crucial en esta cuestión. En Europa, no es posible adquirir tanta cartera debido al repricing y aspectos como el ESG (criterios de prácticas sostenibles), cada vez, cobran más importancia tanto para la financiación como para el inversor. Hay porfolios de edificios de segunda mano, que seguramente deben realizar esas inversiones de sostenibiliddad como un factor necesario, para ser más líquidos y mejor vendibles a futuro.
¿Existe cartera de compradores para todos los proyectos en marcha de BTR?
La respuesta unánime de los participantes en este evento inmobiliario a esta pregunta es SÍ, siempre que haya financiación disponible.
La vivienda sigue siendo un valor refugio y es necesario que el mercado madure, para lo cual se requiere una legislación más favorable para el Build to Rent.
Los datos son claros: en 2022 se entregaron alrededor de 5.000 viviendas de alquiler, una cifra muy inferior a la demanda actual. Con el Plan VIVE en Madrid, se prevé un total de 24.000 unidades. A pesar de la inseguridad jurídica, la inversión en viviendas de alquiler continúa, debido a la gran demanda existente.
Otros temas del evento inmobiliario: ¿problemas de oferta? ¿Hasta cuándo?
Hay un problema real de oferta de vivienda debido, principalmente, a dos causas: el aumento de los precios de construcción, que ya ha alcanzado un incremento del 24%, y el de los tipos de interés. Esto lleva, en algunos casos, a ajustar la calidad y reducir los márgenes en la cadena de producción.
Ahora mismo, y debido a este incremento de costes, es muy difícil vender un proyecto por encima de un 3% de rentabilidad neta. La mayor incertidumbre del mercado es hasta cuándo y hasta qué punto subirán los tipos de interés. Hasta que esta incertidumbre no desaparezca, el mercado seguirá expectante, sin volver a la dinámica de transacción de años anteriores.
Tipologías de viviendas
La vivienda plurifamiliar, en edificios con determinados servicios, y de dos dormitorios es la más proyectada. Enfocada a un nivel adquisitivo medio y una tasa de esfuerzo del 30-35% por parte del inquilino. La renta de estas casas oscila entre 600 y 1.000 euros mensuales.
Por su parte, los proyectos de vivienda unifamiliar se cuentan aún con los dedos de una mano, así como los de hogares plurifamiliares de gran tamaño.
En el caso del Build to Rent, los servicios ofrecidos marcan la diferencia. Las viviendas no son grandes pero son muy cómodas, con un buen diseño, buenos materiales y servicios adicionales. En las primeras promociones BTR, la vivienda era asequible, aunque esto ha ido evolucionando.
Actualmente, las compañías que pueden ofrecer servicios diferenciados y una ubicación privilegiada tienen un buen funcionamiento. Ofrecer una cartera de servicios amplia permite posicionarse en un nivel de renta superior al previsto. La nueva Ley de la vivienda limita esta posibilidad, ya que va por detrás de las necesidades del mercado.
Rentabilidades en BTR
En términos de tasa neta para el inversor que asume riesgo promotor, resulta muy difícil situarse por encima del 6% en el Build to Rent, encontrándonos proyectos estables que incluso pueden partir del 3%.
La financiación bancaria verde (asociada a la eficiencia energética) aún no ha llegado a España en las condiciones que está empezando a darse en otras jurisdicciones europeas. En ellas, se están obteniendo financiaciones “verdes” en condiciones mucho más ventajosas para el inversor.
¿Gestión interna o externa?
En cuanto a la gestión, existen opciones tanto internas como externas, dependiendo del volumen de activos de las empresas y de la capacidad o características de cada proyecto. Estratégicamente, para tener una gestión internalizada, es necesario tener un producto nuevo recurrente o un volumen mínimo de activos.
Históricamente, en España, en el sector residencial había pocos gestores profesionalizados, pero esto está cambiando. Actualmente, hay gestores de propiedades cada vez más experimentados y capacitados para realizar gestiones a nivel global. Se apoyan en la tecnología, que les permiten digitalizar y automatizar los procesos, además de generar información en tiempo real, aportando un valor añadido importante a la propiedad o el inversor.
La gestión internalizada puede tener la ventaja de aportar una visión de 360º de todo el ciclo completo y, si hay volumen suficiente, puede llegar a tener el mismo dinamismo que un proveedor externo.
Conclusiones del evento inmobiliario sobre tecnología
La tecnología desempeña un papel fundamental en el sector inmobiliario, incluyendo el Build to Rent y los arrendamientos. La forma de relacionarse con los clientes ha cambiado y son ellos quienes demandan tecnología, por lo que es absolutamente imprescindible.
Esta aporta una optimización interna y un ahorro real de costes. No obstante, el foco no es exclusivamente cuánto me ahorro, sino que se considera a la tecnología como algo imprescindible para el control de la actividad y la toma de decisiones.
También con foco en la tecnología y aunque por el momento es más bien anecdótico, hemos empezado a ver algunas operaciones de tokenización de los contratos de alquiler, abriendo un nuevo nicho de mercado que, al meno,s hay que estudiar.
La inversión en tecnología brinda beneficios significativos en términos de costes, agilidad, automatización, generación de informes y toma de decisiones. Además, proporciona trazabilidad de datos.
En definitiva, hoy en día, es tan importante el equipo que gestiona como la tecnología que utiliza.
Situación global del sector inmobiliario
Las grandes operaciones institucionales están en espera debido a diversos factores, como el aumento de los tipos de interés, la incertidumbre económica y política (elecciones) o la Ley de Vivienda. Los inversores extranjeros siguen teniendo interés en el mercado inmobiliario español, pero ven la situación del mismo con cierta incertidumbre.
En resumen, el sector del Build to Rent está creciendo en España y hay factores que acelerarían su crecimiento: sacar más suelo urbanizable al mercado allí donde hay demanda, más financiación “verde” disponible con tipos subsidiados, medidas de apoyo fiscal a la vivienda en alquiler, ayudas públicas para la promoción de obra nueva y rehabilitación de edificios para transformación en vivienda asequible, agilidad en licencias y un mayor grado de seguridad jurídica.
La demanda de viviendas de alquiler sigue siendo alta, lo que indica que hay mercado para estos proyectos. En ellos, la tecnología desempeña un papel crucial, permitiendo una gestión más eficiente y proporcionando beneficios significativos.
A medida que el sector madure y se resuelvan los desafíos existentes, es probable que el Build to Rent continúe creciendo en España.
