El pasado 30 de marzo, celebramos en las oficinas de Prinex en Madrid, el Think Tank “Situación de la Financiación en el Sector Inmobiliario”. Un encuentro que se enmarca dentro de la iniciativa Think Tanks Real Estate by Prinex, que consiste en un almuerzo donde reunimos a distintos profesionales y especialistas de un área específica del sector inmobiliario.
Nuestro objetivo es organizar un encuentro distendido, en el que los invitados puedan expresar y compartir sus conocimientos, experiencias, ideas e inquietudes sobre las tendencias que nos encontramos en la actualidad y las que nos esperan en el futuro. En este caso, el tema se centró en la situación de la financiación en el sector inmobiliario.
Los asistentes que participaron fueron:
- María Giménez García- Courtouy, Directora de Financiación de AEDAS HOMES
- Amalia Soto Baselga, CFO de ADSOLUM
- Ginés López, Director Financiero de AURQUIA
- Domingo González Gómez, Director Financiero del GRUPO INSUR
- Manuel Merino Lanza, Director Financiero de HÁBITAT
- Laura Espliego Monedero, Directora Financiera de Hi! REAL ESTATE
- Begoña Álvarez, CFO de INMOGLACIAR
- Tomás García Arregui, Director Financiero de MOMENTUM REIM
- Francisco Martín Jiménez, Director de Financiación y Tesorería de NEINOR HOMES
- Alberto Fernández-Aller, Director Corporativo de PRINEX
- Rafael Hormigos Cajal, Director de Ventas de PRINEX
- Isabel Gómez Laguna, Directora de Marketing y Comunicación en PRINEX
Situación de las entidades financieras
La primera afirmación de este encuentro se centró en la relación de las empresas del sector con las entidades financieras. Los bancos están dispuestos a financiar y demandan analizar operaciones de financiación. Esta situación se produce fundamentalmente con players grandes o medianos, de mucha trayectoria y con una solidez que respalda las operaciones. Sin embargo, no ocurre lo mismo con promotoras pequeñas o de nueva creación.
Desde el punto de vista de la financiación tradicional y con una previsible recesión de la demanda de compra de viviendas, los bancos se centran en trabajar con promotoras más grandes y con experiencia, por lo que se dejó claro que las promotoras tradicionales de tamaño medio/grande sí están teniendo acceso sin restricciones a esta financiación.
Por el contrario, las más modestas o con menos recorrido pueden sufrir unas condiciones más difíciles de asumir, ya que no se entra a financiar si no se tiene un determinado volumen de preventas, que ronda entre el 50 y el 70%. Esto hace más complicado acceder a la financiación, si se quiere poder rentabilizar la promoción.
Además, se habló de la subida de los tipos de interés, por lo que las hipotecas mixtas pueden ser una buena solución para los clientes inmobiliarios. Esto afectará de alguna manera a las ventas y se prevé que la oferta descienda un poco, ya que determinadas promotoras, más pequeñas o familiares, apuestan por retirarse temporalmente en este contexto de incertidumbre. En este sentido, las que se mantienen en el mercado no notarán un impacto importante en la demanda de vivienda.
Teniendo en cuenta todo esto, durante el encuentro se habló de que a pesar de que la subida de los tipos es un hecho que alarma al cliente, el problema fundamental radica en la imposibilidad de poder pagar cuotas de entrada de un 20% del importe total de la vivienda. Así, conseguir incentivos para el ahorro es un problema real que afecta, en la mayoría de los casos, a los jóvenes que quieren acceder a su primer hogar.
El mercado sigue vivo pero se está quedando sin las capas iniciales: jóvenes que acceden a su primera vivienda y que se inclinan fundamentalmente por el alquiler, debido a su falta de capacidad de ahorro. Además, influye un factor sociológico en la actualidad: los jóvenes quieren viajar y vivir más al día, por lo que les queda poca capacidad de ahorro para poder comprar una casa.
Diferencias en las condiciones de financiación
Las condiciones de financiación difieren mucho en función del tipo y tamaño de la empresa. Con la situación actual, las grandes tienen las mismas condiciones y diferenciales que en los últimos años.
Parece que, actualmente, la media de coste de financiación al residencial podría estar entre el 2,1% y el 2,75%, si bien puede haber excepciones a la baja. La financiación para proyectos no residenciales sí puede tener tipos más altos.
Existe mucho apetito financiador, aunque la realidad es que los ritmos de venta se han frenado un poco a partir de los meses de verano de 2022, a causa de la subida de tipos de interés y de la inflación. En realidad, lo que el mercado identificó como un descenso de demanda, no fue tal caída, sino una dilatación en el período de proceso de compra, producida por las noticias que alertaban de una bajada en los precios.
De hecho, en los meses de enero y febrero de 2023 se ha vuelto a notar un incremento en las ventas, aunque sin alcanzar los niveles extraordinarios de años anteriores.
Respecto a los precios de las viviendas, no se han notado incrementos sustanciales, si bien la tendencia sí ha sido alcista.
Así, la conclusión de todos los asistentes al Think Tank fue que debemos asumir que se van a producir menos viviendas en la actualidad. Se calcula que el volumen de viviendas anuales va a pasar de 80.000 a 60.000.
Tipos de financiación
También hubo consenso al afirmar que las empresas participantes en este foro utilizan la financiación tradicional. En algún caso se usan bonos y, en muy pocas ocasiones, se acude a la financiación corporativa, precisamente para huir de la deuda. En el caso de las empresas patrimoniales, la financiación es a más largo plazo. Y la mayoría de las socimis se financian en el mercado de bonos.
La financiación de las promotoras se realiza a través de préstamos, resultando extraño que los bancos proporcionen financiación corporativa.
En el sector preocupan los plazos de amortización para el promotor y algunas entidades solicitan un máximo de 3 años de carencia para subrogar.
La financiación al circulante es más compleja, tanto por facilidad de acceso, como por tipos de interés, si bien hay quienes manifiestan que tampoco tienen problemas con este tipo de financiación.
Preventas, ventas y subrogación de hipotecas de los clientes
No se observan dificultades en aquellos clientes que han hecho pagos regulares a lo largo del periodo de construcción, así como tampoco se observan cancelaciones preocupantes cuando llega la hora de la firma (entre el 1% y el 3%). Es decir, que no se caen operaciones en la entrega de llaves, ni por parte del cliente, ni por parte del banco.
Las promotoras apoyan mucho la opción de la subrogación. Se busca que exista el mayor número de subrogaciones posibles y se observa que el banco siempre va a hacer el máximo esfuerzo.
Sin embargo, la subida de los tipos de interés está afectando a las preventas en la actualidad. En las promotoras grandes, medianas y con buenas ubicaciones, ha descendido el ritmo de las mismas, aunque no es exagerado o preocupante. El ritmo efectivamente es algo menor pero también es cierto que veníamos de ritmos exagerados. Ahora vivimos con uno de ventas más sano.
En plazas menos atractivas y con producto más residual, sí se ha producido una bajada de las ventas algo más relevante. Se prevé que aquellos posibles clientes con unas rentas más bajas, alargarán la decisión de compra a 4-5 meses por motivo de la incertidumbre económica.
En la mayoría de los casos, las empresas participantes en este Think Tank afirmaron que nos situamos en ritmos normales de venta y no existe preocupación.
Es evidente que la subida de los tipos de interés y de los costes de construcción han provocado un descenso de la demanda pero las consecuencias las están sufriendo fundamentalmente las promotoras pequeñas. La ubicación también influye muchísimo, pues existen zonas en las que la ralentización es clara y otras en las que apenas se percibe el descenso en la demanda.
Como conclusión a todas estas variables, se afirmó que el mercado del alquiler está en alza y seguirá creciendo a ritmos importantes. Los datos y previsiones de crecimiento son más que interesantes.
En cuanto al sector inversor, el efecto “vamos a esperar” está empezando a suceder.
Financiación alternativa: BTR y patrimonio
Para Build to Rent (BTR), la financiación que se apoya en fondos internacionales y las cifras de rentabilidad que se manejan han bajado de 2 dígitos a 1. Las entidades financieras entran en contadas ocasiones, sin tener muy clara esta línea.
Pero la financiación utilizada para Patrimonio es mucho más compleja, ya que no se trata del negocio promotor, sino del corporativo, por lo que en la gran mayoría de los casos, el interlocutor cambia y la parte patrimonial del negocio no “se vende” tan bien para la cotización.
Otros factores
El periodo medio de pago es de 60 días, aunque con las constructoras se pide un 2º nivel y, a veces, hay complicaciones porque no están dispuestas a compartir información. Los problemas de pago suelen estar asociados al tamaño y solvencia de la constructora. Podríamos definir la situación actual como un “equilibrio inestable”.
El ámbito de la construcción en la actualidad es un problema, por falta de mano de obra, incremento de los costes, etc.. Y parte de la solución a estos problemas se basa en la industrialización.
Además, se afirma que la vivienda protegida a día de hoy no es rentable.
Por último, y para el caso de aquellas promotoras participadas por fondos internacionales, se aprecia que el equity está muy castigado, no correspondiendo la valoración que da el mercado con la realidad del negocio.
