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Ley del suelo en España. Todo lo que necesitas saber en 2024

Ley del Suelo en España

La Ley del suelo española es una normativa esencial que regula el uso y la gestión del suelo urbano y rural en nuestro país. Por su actualidad e importancia para el sector inmobiliario y para el derecho a la vivienda, te explicamos aquí qué es, cuáles son sus precedentes y en qué situación se encuentra en 2024.

La Ley del Suelo estatal: precedentes, claves y actualidad

Como comentábamos arriba, la Ley del Suelo marca los derechos y obligaciones en cuanto a la gestión del suelo.

Regula aspectos fundamentales como su clasificación, los derechos y deberes de sus propietarios, la planificación urbanística y las valoraciones del suelo. Establece también las bases para un desarrollo urbano ordenado y sostenible, promoviendo la rehabilitación y evitando la especulación.

Su evolución ha sido constante, adaptándose a las necesidades sociales, económicas y medioambientales del país. La que actualmente está en vigor corresponde al Real Decreto 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de La Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

En 2024, nos encontramos a la espera de una nueva reforma. Tras la aprobación de la modificación de la regulación actual por parte del Consejo de Ministros, se envió al Congreso de los Diputados para el debate y tramitación del marco legal que busca equilibrar el desarrollo urbanístico con la sostenibilidad y la justicia social. Sin embargo, se ha retirado de su votación en la cámara baja y el Ministerio de Vivienda ha renunciado a volver a aprobar un nuevo proyecto de ley, para registrar una proposición con la que reformar la Ley del Suelo más adelante.

¿Qué regula la Ley del Suelo?

La Ley del Suelo se enfoca en la planificación y uso del suelo. Y continúa evolucionando para responder a los desafíos del siglo XXI, promoviendo un urbanismo más responsable y sostenible.

La actual ley del suelo de España, de 2015, supuso la unión de dos normativas diferentes: la Ley de Suelo y la de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas. El objetivo principal de esta refundición era aclarar, regularizar y armonizar la terminología y el contenido de ambas leyes, así como estructurar y ordenar los preceptos relacionados con el suelo y la rehabilitación urbana.

Algunos de sus aspectos más destacados son:

  1. Clasificación del Suelo en diferentes categorías: suelo urbano, urbanizable y no urbanizable. Cada apartado con sus propias normas y restricciones.
  2. Planeamiento Urbanístico. Se establece el proceso de planificación urbana, que incluye la elaboración de planes generales y parciales para el desarrollo de áreas urbanas.
  3. Derechos y Deberes de los Propietarios. La ley define los derechos y deberes de los propietarios de suelo, incluyendo la posibilidad de edificar, la cesión de terrenos para equipamientos públicos y la conservación del patrimonio histórico.
  4. Rehabilitación Urbana. Se promueve la rehabilitación de edificios y áreas urbanas, fomentando la conservación del patrimonio y la mejora de la calidad de vida en las ciudades.
  5. Expropiación y Valoraciones. La ley regula los procedimientos de expropiación de terrenos y establece criterios para la valoración de los mismos.
  6. Disciplina Urbanística. Se establecen sanciones y medidas para garantizar el cumplimiento de las normas urbanísticas.
  7. Participación Ciudadana. La ley promueve la participación de los ciudadanos en los procesos de planificación y desarrollo urbano.

Precedentes en España

A este punto se llegó, tras la aprobación y modificación de diferentes normativas. Aquí te explicamos brevemente las más importantes desde el pasado siglo hasta hoy.

  • Ley del Suelo de 1956. Es la primera normativa significativa en la materia. Introdujo la clasificación del suelo y sentó las bases del urbanismo moderno en nuestro país.
  • Reforma de la Ley del Suelo de 1975, que supuso una modernización del marco legal, incorporando la participación ciudadana en la planificación urbanística. Además, avanzó hacia el concepto de calificación del suelo y definió instrumentos como los planes de ordenación, nacional, territoriales y municipales.
  • La Ley del Suelo de 1998, que introdujo criterios de sostenibilidad y fomentó la descentralización en la gestión del suelo. Además, en ella se definieron las diferentes clases del mismo: urbano, no urbanizable y urbanizable.
  • Ley del Suelo de 2007 fue una normativa cuyo principal cambio, respecto a la legislación vigente entonces, era que no clasificaba urbanísticamente el suelo. Consideraba solo dos situaciones básicas: suelo rural y urbanizado. Además, obligaba a las administraciones a reservar el 30% del suelo residencial para la construcción de viviendas con algún tipo de protección oficial.

Modificaciones recientes de la Ley del Suelo en España

En los últimos años, hemos asistido a importantes modificaciones de la Ley del Suelo (la actual de 2015) que buscan mejorar la seguridad jurídica y la transparencia en la gestión del mismo.

Así, el pasado mes de marzo, el Gobierno enviaba a las Cortes Generales el texto para modificar la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Una reforma ampliamente demandada por las comunidades autónomas, ayuntamientos y organizaciones profesionales del sector inmobiliario, que, sin embargo, se ha retirado del debate en el Congreso.

Su objetivo era resolver los problemas de seguridad jurídica en el planeamiento territorial y urbanístico español. Según palabras de la Ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, las razones que impulsaban estos cambios están en “las particularidades del planteamiento de ordenación territorial y urbanística, con especial atención a los trámites procedimentales, a la legitimación para el ejercicio de acciones y a la identificación de posibles vicios que pudieran comportar su declaración de ilegalidad”.

La nueva legislación, que de momento se ha retirado, enfatizaba la promoción de actuaciones de rehabilitación y construcción para conformar ciudad y mejorar el entorno rural, contribuyendo a los objetivos del Plan de Recuperación. Además, buscaba simplificar y agilizar los procesos para promover un desarrollo urbano sostenible, integrado e inclusivo.

Entre los aspectos más destacados de esta normativa se encontraban:

  • Seguridad jurídica. La ley buscaba dar estabilidad y certeza a los instrumentos de planificación urbanística y territorial, evitando errores menores y corregibles que conlleven la nulidad de los planes urbanísticos.
  • Simplificación de procesos, de los trámites de promoción urbanística.
  • Fomento de la rehabilitación. La reforma promovía actuaciones de rehabilitación y construcción para mejorar tanto el entorno rural como el urbano, contribuyendo a los objetivos del Plan de Recuperación
  • Adaptación a la Agenda Urbana Española. Se buscaba adaptar la normativa urbanística a los principios de la Agenda Urbana Española, que enfatiza un desarrollo urbano sostenible.

La modificación normativa intentaba dar respuesta, así, a las demandas de organismos públicos y el sector inmobiliario. Además, representaba un paso adelante en la creación de un marco legal más eficiente y adaptado a las necesidades actuales de urbanismo y vivienda en España. Por último, acercaba la normativa urbanística española a la de países como Francia, Italia y Alemania.

Por el momento esto no ha salido adelante, aunque el Ministerio de Vivienda ha decidido registrar una proposición de ley en el Congreso para reformar la Ley del Suelo más adelante.

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