El pasado 12 de julio, hemos celebrado en las oficinas de Prinex en Madrid, el Think Tank “Nuevos Requerimientos en los Departamentos Financieros”.
Los Think Tanks Real Estate by Prinex, consisten en un almuerzo donde reunimos a distintos profesionales y especialistas de un área específica del sector inmobiliario. El objetivo es que se trate de un encuentro distendido, donde los invitados puedan expresar sus conocimientos, compartir experiencias, ideas e inquietudes sobre las tendencias que nos encontramos en la actualidad y las que nos esperan en el futuro. En este caso el tema del Think Tank se centró en el área financiera de las empresas inmobiliarias.
Los asistentes que participaron fueron:
- Begoña Álvarez, CFO de GRUPO INMOGLACIAR
- Jordi Argemí García, CFO de NEINOR HOMES
- Patricia Barbas, Directora General-Directora Financiera de GRUPO EGIDO
- Susana Cañizares, Directora Financiera de LIBRA GP
- Javier de Miguel Muñoz, Financial Controller de ASG HOMES
- Carolina Roca, Directora General de GRUPO ROCA
- Mónica Salvador, Directora Financiera de BROSH
- Alberto Sierra, Director Financiero de IKASA
- Isabel Gómez Laguna, Directora de Marketing y Comunicación de PRINEX
- Alberto Fernández-Aller, Director Corporativo de PRINEX
RELACIÓN CON LAS ENTIDADES FINANCIERAS
La primera afirmación de este encuentro se centra en la relación de las empresas del sector con los bancos ya que se financia de forma distinta en la actualidad, comparando con la era precrisis. Los bancos en general están dispuestos a financiar, pero con unos condicionantes mayores a los que tenían antes.
Para los bancos la promoción de viviendas no es un negocio rentable, es un proceso para llegar a la hipoteca final. En cuanto a modelos de financiación, la banca no está ofreciendo operaciones distintas al préstamo promotor y la utilización del resto de opciones y agentes como financiación corporativa, bonos, deuda mezzanine, etc., no se aprecia como cómoda y rentable, por lo que el número de operaciones que llegan a buen fin es muy bajo.
Las empresas del sector reconocen haber cambiado el chip y haberse metido de lleno en la utilización de SPV en los últimos años para la realización de sus promociones. Cada proyecto es un riesgo, por lo que se entiende en cierta manera esta exigencia de los bancos.
Se destacan los beneficios de tener una relación continua con un banco de confianza para la parte operativa transaccional. Para la financiación de cada proyecto, hay que valorar mayor competencia; pero en todo caso, darse a conocer con un banco nuevo es costoso.
Se destacan que en la mayoría de los casos la banca entiendo como imprescindible a la hora de conceder financiación la figura del Project Monitoring, consolidado con fuerza en los últimos años. No obstante lo anterior, vemos excepciones que bien por el tipo de proyecto o bien por la robustez del balance, no se obliga a la contratación. Para esta robustez, parece que la banca aprecia como positivo uno en el que se incluya tanto venta como patrimonio.
En la actualidad no se entra a financiar si no se tiene un determinado volumen de preventas, acentuándose la situación en el caso de las cooperativas en el que se llega a exigir entre un 80% y 100% de las ventas.
Es necesario que el promotor tenga recursos propios para que el financiador crea en el proyecto. Esto factor que puede dar seguridad a la viabilidad se convierte también en un impedimento para poder manejar los precios ante posibles subidas de costes.
Es importante no perder las perspectivas y minimizar los riesgos. Estas normas básicas hay que tenerlas en cuenta y aceptarlas contrariamente a lo que se hico en la época precrisis.
Los suelos cada vez están incrementando más su valor. La monitorización es muy importante, por lo que es esencial ser más rigurosos y profesionales en la financiación de estos.
Los límites de los porcentajes de financiación varían de una zona geográfica u otra y del balance de las empresas fundamentalmente, aunque influyen también otra serie de factores, entre los que el nivel de confianza con las empresas promotoras/constructoras es un punto determinante. Empresas con el mismo balance y en distintas áreas geográficas provocan unos porcentajes de financiación distintos.
En Madrid como media se juega con un 30%, estableciendo el límite en algunos casos específicos en el 50%. El Banco de España establece como límite de financiación el 50%, sin poder superarlo en ningún caso por ley.
Los bancos exigen de una manera mayoritaria, tanto Project Monitoring como Tasación de obra ejecutada. Sí parece que existe unanimidad en que la confianza de las entidades financieras en el sector inmobiliario está aumentando y por lo tanto facilitando los mecanismos de financiación.
Otro de los puntos determinantes para la financiación son los estudios de mercado, que se exigen de forma continua.
La gestión de los avales de las cantidades entregadas a cuenta se está convirtiendo en un proceso tedioso por su alta burocracia, sumado a que cada vez más el cliente es conocedor de estos derechos y lo suele exigir al realizar la compra.
El activo suelo es ilíquido, aunque no hemos sido conscientes de ello hasta la crisis. La tendencia actual es poner el valor en la ejecución, no en el suelo, ni en la transformación de este. Este es el motivo de la precaución a la hora de añadir deuda en el suelo.
La situación ideal sería que la promotora ponga los límites a la financiación del suelo, algo que no ocurre en la actualidad. La cara B de esta situación ideal e irreal, serían los cooperativistas, ya que sin financiación, el régimen de cooperativas tendría muy difícil encaje.
CAPACIDAD PRODUCCIÓN DE LA VIVIENDA
El dato que se maneja en este 2018 en cuanto a capacidad de producción de viviendas es de 80.000 (fuente: Asprima). El sector promotor cifra la producción ideal entre 120.000 y 150.000 viviendas de obra nueva al año para tener un mercado residencial sano, por lo que aún queda mucho camino por recorrer. El sistema financiero español estaba abatido, y hoy en día todavía no está plenamente recuperado por lo que se necesitará tiempo para poder tener ese incremento.
COMPLIANCE Y BLANQUEO DE CAPITALES
Las prácticas de COMPLIANCE están afectando el día de a día de las empresas. Desde los fondos es un proceso muy duro que retrasa operaciones, y se lleva grandes partidas económicas.
En cuanto a las prácticas establecidas para prevenir las posibles prácticas de BLANQUEO DE CAPITALES, la sensación no difiere mucho. Trasladar a los clientes que tienen que proporcionar una cantidad ingente de datos y documentación es muy complicado.
PBC es un generador de conflictos. Para el cliente español es difícil, pero para el cliente extranjero la dificultad se multiplica así como el rechazo. En muchas ocasiones provoca la paralización o el bloqueo de las operaciones.
La conclusión general es que estas prácticas tienen una trayectoria clara en el futuro y que el único camino es la mentalización y la educación tanto del promotor como del cliente. La clave por lo tanto está en la adaptación y cumplir las exigencias.
Se confía en que la transformación digital ayude a que sea mucho más fácil en un futuro recabar y trabajar con toda esta información requerida.
IMPACTO Y CONSECUENCIAS DEL SII
El Suministro de Información Inmediata ha supuesto un gran impacto en las empresas del sector, fundamentalmente en los departamentos comerciales, siendo las promotoras-constructoras las más afectadas por todas las gestiones necesarias relacionadas con el IVA soportado. Cuando los ingresos no cuadran en fecha con los contratos surgen los problemas. En los departamentos comerciales si no hay contrato, no hay comisión, por lo que les mueven otros intereses.
La puesta en vigor de todas las normas del SII, ha provocado que se trabaje con los proveedores de una forma diferente. Por temas de Monitoring, los proveedores están más educados y saben que si no se contabilizan o entran las facturas en los tiempos establecidos, el pago no se realiza en los plazos previstos.
COSTES DE CONSTRUCCIÓN
Desde luego hay una preocupación generalizada en el sector con el incremento de costes de obra. En muchos casos supone un reto a la hora de hacer previsiones.
Incluso nos encontramos con constructoras que han vuelto a la contratación de personal propio para intentar mitigar el aumento de costes en la mano de obra, no sin miedo debido a la experiencia pasada en los últimos años.
Las entidades financieras también están preocupadas con este tema porque son conscientes de que algunos contratos no se van a cumplir debido a lo ajustados que están los números. A día de hoy los bancos tienen poder de veto con las constructoras, y en muchos casos supeditan la decisión de financiación a la constructora con la que se trabaje, por lo que van a servir de palanca o ayuda a los promotores para que estos incrementos no se repercutan directa y totalmente en su balance.
EL FUTURO DEL SECTOR PROMOTOR Y CONSTRUCTOR
Los asistentes al Think Tank opinan que si no se consigue financiación y además existen problemas de mano de obra en la construcción será misión imposible incrementar el número de 80.000 viviendas al año. En la actualidad el país no está preparado para ese incremento por estas razones.
Es necesario producir a precios asequibles y volver a recuperar la confianza en el mercado para poder dar el salto de incremento sustancial de oferta de viviendas. Es muy complicado producir a precios razonables con los incrementos en los costes de producción y de suelo.
Es imprescindible demostrar solvencia para convencer al mercado que realmente NO vamos a vivir de nuevo una burbuja inmobiliaria. Existe demanda y hay que satisfacerla. Para ello es importante de cara a un futuro cercano reducir la brecha entre los precios de la vivienda y el poder adquisitivo medio de los compradores, estudiar las condiciones de las hipotecas que no sobrepasan actualmente del 80 % del valor del inmueble, y que el incremento de los precios tenga una tendencia a la baja.
La incógnita se centra en la financiación de los suelos, ya que no se puede prever lo que sucederá en el futuro. Parece que si no se vuelve a excesos del pasado no debería ser un factor de riesgo.
